A busca por consórcios imobiliários cresceu 10,5% no primeiro semestre de 2017
em relação ao mesmo período do ano passado,
segundo a Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios (Abac).
Na Caixa Seguradora, a alta chegou a 50%.
Os números sugerem atratividade na modalidade, mas especialistas recomendam cautela,
já nem sempre pode se tratar de um negócio vantajoso para quem pretende comprar um imóvel.
A principal razão seria a dinâmica de funcionamento do consórcio,
pela qual o comprador nunca sabe quando receberá sua carta de crédito.
Supervisionado por uma administradora, o grupo de consorciados se reúne para arrecadar determinada quantia em um período de tempo preestabelecido. As mensalidades pagas pelos participantes formam uma poupança conjunta, de onde vem o autofinanciamento. Para ser contemplado, o integrante precisa ser sorteado ou dar um lance.
Na avaliação do coordenador do curso de administração do Instituto Mauá de Tecnologia, Ricardo Balistiero, o componente de incerteza inviabiliza justamente aquilo que, a princípio, seria a motivação do consórcio, a aquisição de um imóvel. “Existem planos de 15 anos. A pessoa pode passar todo esse tempo pagando para alguém usar o recurso dela.” Por isso, é mais indicado para quem não tem pressa em tomar posse do bem.
No entanto, a ausência da taxa de juros, diferentemente do que ocorre no financiamento imobiliário, aumenta a competitividade da modalidade, defende Laudimiro Filho, diretor de consórcios da Caixa Seguradora. Ele ainda diz que as parcelas costumam ser acessíveis, com planos que podem chegar a 200 meses. “Historicamente, o crédito sempre custou muito caro no Brasil, por isso temos um apelo tão grande.”
Embora não cobrem juros, os consórcios têm dispêndios próprios. A começar pela taxa de administração, que gira em torno de 20% do valor contratado. Em alguns casos, há também taxa de adesão, seguro e fundo de reserva. As parcelas são corrigidas anualmente pelo Índice Nacional dos Custos da Construção (INCC).
O professor de finanças Alberto Ajzental, da Fundação Getúlio Vargas (FGV-SP), sugere fazer uma comparação entre o preço do consórcio e o do financiamento. Para ele, existe uma “ilusão” de custo zero, que, em parte, explicaria a ascensão desse tipo de crédito. “Quando o cliente procura empréstimo em um banco, os juros ficam evidentes. Com o consórcio não é assim. Mas não existe milagre, usar o dinheiro do outro sempre vai custar algo.”
Ajzental ainda lembra que, enquanto não é sorteado, o consorciado estará pagando aluguel, caso não tenha imóvel próprio. E esse custo precisa ser levado em conta. A possibilidade de dar lance – o participante que oferecer o maior valor recebe a carta de crédito – não representa muita coisa, afirma. “A maioria também entra com essa intenção, então não é prudente considerá-la.”
Para Caio Figueiredo, de 37 anos, a estratégia deu certo. Em 2008, o empresário apresentou um lance de R$ 70 mil para ser contemplado com o crédito de R$ 300 mil. Apesar de já ter casa própria, ele não quis contar com a sorte. Hoje, mora na Pompeia, onde comprou o apartamento novo.
Figueiredo afirma ter preferido o consórcio ao financiamento por causa da facilidade de acesso. “Os juros altos também encareciam o crédito, então me parecia um bom negócio.” Em setembro daquele ano, a Selic estava em 13,25% ao ano.
Foi em um cenário de juros altos e inflação crescente que o consórcio surgiu no Brasil, nos anos 1960, conta Balistiero. “Na época, até era um mecanismo engenhoso, mas não faz sentido na atualidade, com tantas linhas de crédito disponíveis”, acredita. A tendência de queda da Selic, hoje em 8,25% ao ano, é mais um ponto desfavorável, opina.
Futuro. Há três meses, o coordenador de planejamento Humberto Tavares, de 40 anos, recebe em sua casa o boleto no valor de R$ 1.450, 00 referente a um consórcio imobiliário de 180 meses. A intenção, afirma, é preparar um patrimônio para o filho, Miguel, de cinco anos. “Pago como se fosse só mais uma conta, nem percebo. É uma maneira de se preparar para o futuro.”
Presidente do conselho nacional da Abac, Vitor Bonvino diz que esse é o perfil ideal de consorciado, que não tem pressa de receber a carta de crédito. “São preferíveis pessoas que estão olhando para o médio e longo prazo. Assim, evitamos transtornos no grupo.”
Para Ajzental, mesmo em situações de relativa flexibilidade quanto ao período de espera do crédito, o consórcio não é atrativo. “Muita gente o vê como uma poupança forçada. Mas, se é para investir, por que não entrar no sistema financeiro e receber os juros?.” O professor Balistiero concorda: “Acreditar que é preciso se endividar para ter coisas é o caminho mais fácil para uma vida financeira bagunçada”.
Cuidados. Quem opta pelo consórcio,no entanto, precisa estar ciente de que o autofinanciamento proposto depende da saúde financeira de todos os integrantes do grupo. Por isso, é aconselhável verificar com antecedência o índice de inadimplência das administradoras.
Essa e outras informações estão disponíveis no site do Banco Central, responsável pela regulação das 159 empresas que oferecem o serviço no País. O órgão ainda tem um ranking mensal com as administradoras que mais receberam reclamações no período.
A advogada Lívia Coelho, da Proteste, diz que a maioria dos casos atendidos pela entidade de defesa do consumidor poderia ser evitada com uma leitura atenta do contrato. “Muitas pessoas não entendem o funcionamento do consórcio e acreditam em promessas feitas oralmente durante a venda.”
Renata Reis, coordenadora do Procon-SP, cita episódios de vendedores que apresentam planilhas de supostos estudos com as probabilidades de sorteios. “É importante saber que não existe mágica e que, em caso de arrependimento, a devolução da cota pelo comprador prevê penalidades.”
Ao desistente são devolvidas as quantias pagas, já descontadas as multas previstas em contrato. Valores referentes às taxas administrativas e de adesão não são restituíveis. Para receber o valor, porém, ele precisará ser sorteado em assembleia (ler abaixo). Renata diz que as multas podem ser revisadas na Justiça, caso haja evidência de abuso.
Principais dúvidas sobre consórcios imobiliários
Como funciona a contemplação?
Pode acontecer por sorteio ou lance, sempre durante as assembleias mensais.
Quando posso dar lances?
Os lances somente são permitidos depois de feitas as contemplações por sorteio ou em caso de elas não serem realizadas por falta de recursos do grupo. O mecanismo é similar ao de um leilão comum, cada administradora estabelece um valor mínimo e máximo.
Posso usar o FGTS no consórcio?
Sim, tanto para oferecer um lance quanto para quitar um saldo devedor.
Fui sorteado, mas tenho parcela atrasada. E agora?
A contemplação não é efetivada e um novo sorteio é feito. Você terá que pagar a dívida e esperar a próxima assembleia.
E se eu desistir?
Existem duas opções: devolvê-la ou transferi-la.
Como vender a cota?
As regras deverão constar no contrato do consórcio. A venda pode ser feita pelo próprio consorciado ou pela administradora. O novo comprador passará por avaliação antes de o negócio ser feito. É importante estar ciente de que, mesmo encontrando novo consorciado, o desistente estará suscetível a punições.
Prefiro devolver, e aí?
Penalidades têm de estar previstas no contrato. Geralmente, os valores pagos são devolvidos, descontadas as multas. Valores referentes à administração, adesão e seguro não são restituíveis. Se considerar a rescisão abusiva, o consumidor pode recorrer judicialmente.
Como é feita a devolução?
Para grupos posteriores a 6 de fevereiro de 2009, data da Lei dos Consórcios, o consorciado excluído continua participando dos sorteios e terá a devolução quando for contemplado. Em caso de grupos anteriores a essa, o reembolso só acontece depois que todos os membros ativos são sorteados.
Qual é o critério de atualização do crédito?
Geralmente, a atualização das parcelas e do crédito ocorrem uma vez por ano com base no Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Existe o risco de o preço dos imóveis subir acima da correção pelo INCC e a carta não ser suficiente para comprar o imóvel planejado.
Posso ser excluído do consórcio?
Sim, em caso de atraso.
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Fonte: Bianca Soares,
Especial para O Estado